拆迁工作目前正处于一个比较特殊的时期，随着《物权法》的实施，以往的拆迁法规、政策都有待于做出调整；而新的法规、政策尚未出台。由此，许多人对于拆迁的法规、政策还处于观望、等待的心理阶段。而今天的研讨，正是处于这样一个比较特殊的阶段。

　　近几年，我一直在为政府方面做拆迁的法律工作，是工作在拆迁的一线律师。对于拆迁我们大家是再熟悉不过的事情。说到拆迁，相信每一个从事拆迁的人，都有许多的酸甜苦辣。我们都体会过经我们拆迁的破旧房屋变为高楼大厦后成功的喜悦、也感受到工作难以推进等种种挫折带给我们的困惑、还经历了被拆迁户误解、围攻的委屈与无奈。“5＋2”、“白＋黑”就是做许多拆的迁工作人们真实工作的写照。大家都为此付出了辛勤的汗水。不过今天作为拆迁的同行，我不谈拆迁的成绩。天津城市建设的发展、座座拔地而起的高楼、宽敞的马路、座座桥梁都记录也见证了我们工作的业绩。历史会对此做出评判。今天，我们以《物权法》为依托一起探讨拆迁的话题。虽然我们目前的工作状况与《物权法》还相距比较远，但《物权法》将是引领今后拆迁工作的主线，如何沿着这条主线，完善、规范好拆迁行为是我们必须面对的现实。我知道通过一次讨论不可能，改变拆迁中的问题。但我希望，通过今天的话题能给同行们一个提示，一个展望。让我们共同学习《物权法》，领略《物权法》带给我们的启迪……。同时，我希望和大家交流，我讲的不当之处请大家批评指正：我分四个题目谈：

　　第一、依法规范城市房屋拆迁，为天津滨海新区开发展做好保障：

　　党的十七大描绘了我国改革发展的宏伟蓝图。为天津滨海新区的发展吹响了进军的号角。推进天津滨海新区开发开放，是在新世纪新阶段，党中央、国务院从我国经济社会发展全局出发作出的重要战略部署。滨海新区这颗新星的快速升起。《天津滨海新区“十一五”规划纲要》为滨海新区的振兴与发展，描绘了美丽的蓝图。谈到滨海新区的发展、建设当然离不开拆迁。城市房屋拆迁与经济增长、城市建设紧密相连。经济增长的最终目的是强国富民，提高人民群众的生活水平。依照城市建设规划，合理有序地进行城市房屋拆迁，改善城市环境，提高人民群众的居住质量和居住水平是促进经济增长的目的之一。

　　城市房屋拆迁是经济发展的需要，只有通过发展才能得以实施。没有必要的经济增长，缺乏城市建设的条件和房屋拆迁资金的支持，城市建设和城市房屋拆迁就难以奏效。城市房屋拆迁应该是经济发展的目的之一，量力而行、合理规划、科学决策，用科学发展观指导城市房屋拆迁工作，这在当前十分重要。滨海新区的发展，需要方方面面的共同奋斗。作为从事拆迁工作的人员，我们的工作更是发展建设中重要力量，因为城市发展建设必然需要拆迁、促进经济发展同样离不开拆迁、改善人民群众的生活环境，构建温馨、美好的家园更是需要拆迁。因此，我们应当从政治的高度认识拆迁、从滨海新区发展的高度从事拆迁、从关注民生、构建和谐社会的高度认真规范做好拆迁工作。这是每一个从事拆迁工作人员的责任。因此，拆迁工作不仅仅是一个重大的经济问题，更是一个严肃的社会问题和政治问题。

　　所以，我们应当转变观念，正确认识到城市房屋拆迁是城市发展、城市建设中一项十分重要、意义重大的工作，认识到城市房屋拆迁对加快中心城市发展、提升城市品位、改善城市环境、完善城市功能、维护社会稳定、推动城区现代化建设都有着极为重要的意义和作用。

　　因此，我们还要做好宣传解释工作，力争让更多的被拆迁人，充分理解拆迁工作，处理好国家、集体和个人的关系，积极化解矛盾，努力做好这项利国、利民的事业。

　　其实，塘沽区在今年的拆迁工作中已经为我市的拆迁工作，做出了很好的示范，引起了很大的反响……。

　　第二、当前城市房屋拆迁存在的问题及对发展的影响

　　经过改革开放以来的快速发展，天津城市面貌发生了巨大的变化。这是每一个熟悉天津的人都有目共睹的。昔日的一片片窝棚、破旧平房，被一座座高楼、桥梁和宽敞的道路所替代。然而这一切成果和我们的城市拆迁无不相关。城市拆迁工作为天津的发展建设奠定了基础。可以说，天津的城市建设成果里凝聚了多少人的汗水与艰辛，其中拆迁工作人员是功不可没的！同时，许许多多的拆迁户也为此做出了贡献。但在目睹成果的同时，我们也不能否认，近年来，在城市化进程的加快，城市面貌发生了显著变化，人民群众的居住环境和条件得到了很大的改善和提高的同时，由城市拆迁引发的矛盾越来越突出，无论是上访、涉诉的数量、范围、激烈的程度都明显增强。拆迁实施单位、政府相关部门不得不投入大量的人力专门负责协调拆迁来信来访事宜。以至直接影响到社会的稳定。而引起的全社会的高度关注。

　　出现这些问题原因是多方面的，各级领导对城市房屋拆迁问题十分重视，中央多次做出批示，要求各地要合理确定拆迁规模，严格依法办事，完善房屋拆迁政策，进一步规范拆迁行为，切实做好房屋拆迁管理工作。那么，在拆迁工作中存在的主要问题大致有：

　　一、立法方面的问题：

　　(一)、我国拆迁法律规范的统一性较差：

　　《物权法》出台之前，还没有直接关于拆迁的立法，至今，关于拆迁问题可以适用的规定，效力最高的是国务院颁布实施的《城市房屋拆迁管理条例》。该《条例》仅属于法规级别。这种现象不符合法治的需要，因为公民财产权和居住权是公民最重要也是最基本的权利，保障公民财产权和居住权是立法机关的一项主要职责。没有立法，拆迁就缺少直接的法律依据。房屋对于大多数中国人来说都是他们投入最高、价值最高的私人财产。一旦被征用拆迁，就意味着他们最值钱的私人财产的变更灭失，而且拆迁涉及的众多的人群。如何防止公权利的滥用，确保拆迁的公平、公开、公正，不仅是老百姓的大事，更是国家、政府的大事。必须以法律加以确定。由于立法的层面的不足导致的拆迁依据的争议是有发生。如：上下法规不一致问题(许可证发放的要件不一致、安置方式能否选择不一致、听证问题不一致等等)《物权法》实施对于征收、征用等重大问题做了法律规定。这是在拆迁立法方面的重大进步。

　　(二)、没有区分公共利益与商业拆迁

　　国务院颁布的《城市房屋拆迁管理条例》第一条规定：为了加强对城市房屋拆迁的管理，维护拆迁当事人的合法权益，保障建设项目顺利进行，制定本条例。第二条在城市规划区内国有土地上实施房屋拆迁，并需要对被拆迁人补偿、安置的，适用本条例。第三条城市房屋拆迁必须符合城市规划，有利于城市旧区改造和生态环境改善，保护文物古迹。显然，《城市房屋拆迁管理条例》没有区分公益拆迁和商业拆迁。混淆了国家行为与企业行为，两种不同性质的行为所产生的法律关系，运用同一法律制度调整。按照我国《宪法》规定，只有为了公共利益，国家才可以依照法律对公民的私有财产实行征收或征用并给予补偿。也就是说，只有为了公共利益的拆迁，国家权力才可以介入，才可以行使强制手段。如果只是商业利益，应由开发商和居民平等协商。但《城市房屋拆迁管理条例》不论公益、私利，都在同一尺度下拆迁(允许国家行政权力介入)。

　　(三)、缺乏让被拆迁人表达自身意愿的机会

　　依据《城市房屋拆迁管理条例》的规定，拆迁人想要获得拆迁许可，只单方面向政府房屋拆迁管理部门提交一系列文件(建设项目批准文件、建设用地规划许可证、国有土地使用权批准文件、拆迁计划和拆迁方案、办理存款业务的金融机构出具的拆迁补偿安置资金证明)即可，不需要获得被拆迁人同意。被拆迁人没有机会参与这一过程。拆迁人报送有关资料，管理部门进行公告，启动房屋拆迁程序，都是单方面的行为。而《行政许可法》中明确规定了：对涉及群众重大利益的行政许可行为，应当进行听证。那么老百姓最值钱的房产、最基本的居住房屋的灭失，难道还不算他们的重大利益吗？《条例》与《行政许可法》的规定显然不同。这也是拆迁户反复上访、诉讼的理由之一。

　　(四)、现行拆迁程序存在的一些法律问题：拆迁争议的处理程序过于冗长且复杂。影响了城市建设发展的速度

　　1、一方面，拆迁裁决作出后，当事人不服的，可以申请复议或直接向人民法院起诉；对复议不服，有权向法院提起诉讼；对一审判决不服，还可以提起上诉。

　　另一方面，拆迁裁决作出后，在其规定的搬迁期限内，被拆迁人无正当理由拒绝搬迁的，拆迁人可以向房管部门申请限期拆迁，(还要超过三个月的期限)由房管部门报请同级人民政府作出责令限期拆迁的决定。对限迁决定不服的，可以申请复议。被拆迁人逾期仍不搬迁的，由区、县人民政府责成区、县房管部门和区、县公安局等有关部门强制拆迁，或者由区、县房管部门申请人民法院强制执行。可见，拆迁纠纷的程序冗长且复杂。现实中曾有这样的事例：拆迁人经过几年的建设，完成项目建设，实体也撤消了，而被拆迁人的安置补偿问题尚未解决。程序冗长不利于拆迁纠纷的及时解决，漫长的程序也会激化矛盾，在一定程度上必然会影响城市的发展。

　　2、人民政府审查的与人民法院审理的诉讼在内容上重叠，导致行政行为与司法活动相冲突

　　人民政府的限迁审查，不仅涉及程序审查，而且对实体内容也进行审查。人民法院也是审理相同的内容。曾发生这样的案例：对同一拆迁纠纷，人民政府在作出限迁决定时，人民法院作出撤消裁决的判决。作为拆迁决定的基础——裁决被法院撤消，那么人民政府在作出限迁决定就失去了其存在的前提条件。这一案例所反映的行政行为与司法审判的冲突是十分明显。但这一问题的解决，仅靠《物权法》还远远不够，因为这不仅涉及了相关的实体法，还涉及了相关的程序法。所以，《物权法》的实施仍然不能解决这一问题。

　　3、由于多方面的原因，拆迁耗时耗力，拆迁期限延期再延期已经成为拆迁人、拆迁实施单位无奈的选择；拆迁裁决难，裁决结果难实现，是拆迁管理部门的一大难题；强制拆迁，程序复杂，执行时间长，拆迁人经不起时间和经济的消耗。凡此种种，久而久之，使拆迁工作恶性循环，受害的是百姓、是政府，冲击的是依法拆迁的原则。

　　二、拆迁管理机关、拆迁工作人员依法行政的理念、执法、服务观念上的进一步提升问题

　　多年来形成的我们的执法人员的依法行政的意识还不够强，与法制社会的要求距离较大。他们更习惯于用行政的手段去推动工作，靠长官意志、行政命令，让老百姓服从。他们还不习惯以法制的理念去依法行政。虽然他们的工作非常辛苦、努力，但现实中，拆迁从业队伍和拆迁企业人员的总体素质还需要进一步提高，一些拆迁公司缺乏专门的拆迁人才，有些单位的拆迁上岗人员未经培训就上岗，现场解答相关拆迁政策时含糊不清，也产生了一些负面影响。甚至，拆迁公司的人以自己是政府人员自居、一些拆迁工作人员工作还没有做到位，工作简单甚至有些粗暴。他们更多的是关注了搬迁的数量而忽略了工作的严格依法或缺乏对被拆迁人和法规的深入的理解。对此群众时有不满。当然不可否认的是，过去多年拆迁的事实也证明，这种长官意志的拆迁确实有一定的短、平、快的功效。但，我们是否意识到，这种短、平、快的功效是以什么为代价换取的？——法律的公平、政府的信誉(政府的无形成本)！马克思说过：在民主的国家里，法律就是国王；在专制的国家里，国王就是法律。有句著名的法律格言：“法律如果不被人们所信仰，它就是一纸空文”。可见建设法制国家的进程虽然很长的时间，并非一朝一夕或搞几次学习就可以完成，但逐步的转变依法行政的观念，通过大家的努力，加快建设进程是必然的。无论是老百姓还是法律都要求他们必须以执法为民的理念的做好工作。我们应当树立起依法拆迁、文明拆迁的理念。文明拆迁是确保社会平稳协调发展的前提，拆迁是关系到人民群众的切身利益问题，只有进行阳光拆迁和文明操作，老百姓才会积极配合，各项拆迁工作才能够做下去、做到底。

　　由此可见，拆迁管理工作做急了、做过头了将会影响到我们国家的社会稳定，一旦拆迁矛盾过激闹大了还可能会造成意外性伤害事故，甚至发生人为性的恶性事件。所以，在今后实施拆迁工作中，应当必须充分考虑到这一点并努力做的依法拆迁、文明拆迁，让城市建设发展的同时，使社会更加和谐。

　　三、房屋价格特别是二手房价的快速上涨，对拆迁户实际利益和心理的影响及我们正常的补偿机制上规范的欠缺

　　在市场经济的今天，房屋价格的变化很难按照政府部门的意愿来确定。大范围的房屋拆迁，使群众对房屋需求量的增加等原因，也进一步促使了房价特别是二手房价的快速上升。尽管政府采取了一系列调控措施，但房屋价格与拆迁补偿价格的增长速度的矛盾仍给一些人造成困难。虽然我们无力完全掌控市场的变化，但严格依法定的规则做好工作，用我们的诚心、用我们严格依法工作的实际行动，在一定程度上，会减少民怨，促进拆迁工作的推进。毕竟，真心借此滋事的人是少数的。

　　四、特别要提出的是，我们政府机关、工作人员对于执法程序上重视不足，导致拆迁行为规范上，有一定差距,拆迁中不注重程序或视程序为走过场的问题比较严重，如：

　　案例：前不久《南方周末》以“告别香港皇后码头直播下的和平清场”为题，报道了香港香港皇后码头的强迁的例子，面对一场可能促发冲突的群众抗议，香港警察以专业和策略化解危机，受到特首曾荫权的表扬：“执行任务时亦表现冷静及具有秩序，令整个清场过程顺利完成，赢得公众的信任与尊重。”香港当地的亚洲电视对强迁进行了现场直播。“根据中环填海第三期计划以及政府与承建商签订的合约，码头将被拆除，……”

　　可见，公正(实体和程序)严格执法，不仅使拆迁工作顺利推进，更会赢得公众的信任与尊重。越是对待民怨沸腾的事件，我们越需要严格地遵循法律的正当程序。

　　但重实体法轻程序法，是我们长期以来形成的惯性。然而，在我们建设法制国家的今天，我们必须改变这以观念。明确、正当的法律程序是保证拆迁合法、公正、有序的必要前提。有一句法律格言：“正义不仅应得到实现，而且要以人们看得见的方式加以实现”。所谓的“看得见的正义”，就是指裁判过程的公平，法律程序的正义。只有有了正当的程序才会防止人们的私权利不会被轻易的剥夺和限制。拆迁活动涉及到许多程序问题，比如说拆迁许可证的批准、拆迁范围、补偿标准的确定、拆迁裁决的多道程序等等。正当程序不仅是确保人们私权利不被侵害的有效途径，同时也是对我们公正执法的一种彰显与宣传。是取得群众信任与理解的重要方式。

　　五、拆迁中缺乏与被拆迁人真诚沟通，被拆迁人缺乏正确的维权意识：

　　拆迁纠纷不断，其中的原因之一是拆迁各方的沟通不够，拆迁程序不够透明。首先，缺乏沟通容易造成各方当事人的不信任和误解，激化矛盾；其次，程序不透明容易造成违规操作。在当事人正当行使权利的前提下将拆迁工作完成，是我们的责任也是我们的义务。因此，我们应当也有义务公正、公平的确保拆迁程序的实实在在履行到位，而不是为了满足程序要求而走过场。如：(谈一些现象),而被拆迁人对拆迁中的诸多不满意，又缺乏正确的维权意识和方式。不愿意与拆迁人沟通，只是一味的拒绝与拆迁人配合(如：不签收文件、拒绝调解或参加了也不签字等等)，不仅不能起到维权的作用反而影响了拆迁进程。在一定意义上也助长了一些不规范执法的行为。应当让被拆迁人明白的了解法律，正确行使自己的权利，才能有效维护自己合法的权利.

　　六、拆迁中补偿方式上的欠缺(产权调换房屋的严重不足)导致的拆迁安置上的不到位，引起的问题

　　七、现行拆迁补偿标准对附属物及装修的评估标准偏低，也给房屋拆迁带来阻力

　　在实际拆迁中虽然建设部《关于城市房屋拆迁评估指导意见》中对被拆迁房屋的装修问题做了规定，但规定过于笼统，难以操作。实际执行中各地大不相同差异较大，有的甚至对装修部分不进行补偿，对附属物的补偿也缺乏明确的规定，导致被拆迁人的不满。也有部分拆迁户片面理解市场化评估的概念，不能正确看待原有住房与拆迁后新建房屋在基础设施、配套程度、建设标准等诸方面的差异，仍然以“拆一还一”作为补偿要求。少数人漫天要价，把自己的期望值作为补偿标准，使得拆迁实施单位、评估机构工作人员无法与之沟通等等。

　　上述问题的存在，严重影响了拆迁工作的顺利进行，导致拆迁矛盾突出，在一定程度上也是影响社会稳定的重要问题之一。如何依法从制度上进一步规范、从观念上进一步提高，是我们急待解决的问题。《物权法》的颁布，为拆迁工作做出了法律上的规范与引领。

　　同时，我们应该说政府在这几年的拆迁中，为和谐拆迁出台了不少政策和措施，包括增加补偿标准，进一步加强对拆迁的监督、协调、制定、规范了许多拆迁的制度，如：举行拆迁听证等等，尽量使整个拆迁过程公开透明，拆迁工作总的来说是健康有序、平稳发展的。

　　在拆迁过程中，拆迁人更多地考虑按法律、政策依据进行拆迁安置补偿，而被拆迁人则更多的强调自己是弱势群体，其合情合理的诉求虽不一定合法但拆迁人必须考虑，双方的争议焦点主要表现为双方对拆迁房屋的评估价值(包括权证面积与其他附属面积、每平方价格、营业房与非营业房)、货币补偿标准、是否原地安置以及被拆迁人的隐形损失等几方面,总之，拆迁在城市建设的历史进程中是很正常的，开发商通过合法程序进行拆迁无可厚非，但其虽然逐年提高仍相对较低的拆迁补偿安置标准与被拆迁人对拆迁补偿安置标准过高的期望值之间的反差是导致目前拆迁纠纷愈演愈烈的主要原因，而政府在许多方面还有很多工作要做。

　　第三、关于城市拆迁工作的法律：

　　一、现行的关于拆迁的法律法规：

　　城市拆迁是涉及到千家万户老百姓生活和利益的大事，而备受社会关注。从20世纪90年代初开始拆迁，其相关的法律法规，也随着社会的发展而逐步完善和提高。

　　《物权法》颁布之前，房屋拆迁可援引的最直接、最高效力的法规是国务院的《城市房屋拆迁管理条例》，它是整个拆迁法的主干，与实际操作结合得最紧密。但《条例》远非拆迁法的全部，从规范的层面来看，目前的整个拆迁法由一系列不同位阶的法规构成，大致可以分成如下几个部分：

　　(1)、宪法，规定了对公民住宅等财产不受侵犯。这是对私人财产保护原则的最高法律依据，但作为国家的根本大法，不可能规定具体的拆迁问题。

　　(2)、由国务院制订的行政法规是拆迁中最重要的部分，即：《城市房屋拆迁管理条例》等。

　　(3)、部门规章：主要有：《城市房屋拆迁单位管理规定》(1991年7月)、《城市房屋拆迁估价指导意见》(2003年12月1日)、《城市房屋拆迁行政裁决工作规程》(2003年12月30日)和司法部的《房屋拆迁证据保全公证细则》(1993年12月1日)等等。

　　(4)、根据《立法法》规定和授权，制定的地方性法规，如：《天津市城市房屋拆迁管理规定》等等。

　　(5)、司法解释。目前，主要是最高人民法院于1996年7月24日发布的《关于受理房屋拆迁、补偿、安置等案件问题的批复》等等。

　　在中国，房屋拆迁的依据是国务院、建设部及地方制定性法规等，这些立法对城市建设的顺利进行、拆迁当事人合法权益的保障都起到了重要作用，也为城市房屋拆迁管理提供了重要的法律依据。但不难看出，拆迁法的构架错综复杂。上至宪法，下至地方规章。从规范层面的法律位阶与实际层面的法律效力并不完全一致。同时，由于无论是国务院颁布的《城市房屋拆迁管理条例》还是《天津市城市房屋拆迁管理规定》均产生于计划经济向市场经济过渡时期，其内容带有计划经济的痕迹。虽经修改，但其立法框架及原则等规定，大都不能与市场经济的发展相适应。2007年5月1日天津市人民政府发布《天津市城市房屋拆迁管理规定》虽然也已考虑到市场经济的因素，但还是不能与《物权法》规定和市场经济的发展形势相适应。此前，对于涉及利益群体众多的拆迁问题的立法层面上的不足也是显而易见的。

　　二、《物权法》对于城市房屋拆迁问题的规范：

　　1、《物权法》第四十二条规定：为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序可以征收集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他不动产。

　　征收单位、个人的房屋及其他不动产，应当依法给予拆迁补偿，维护被征收人的合法权益；征收个人住宅的，还应当保障被征收人的居住条件。

　　《物权法》作为第一部涉及"拆迁"的法律，不仅弥补了房屋拆迁制度没有法律层面上直接规定的缺陷，而且给拆迁制度在原则上定了基调。但《物权法》中关于拆迁的内容的规定还是比较笼统，还需要相关配套的法规加以细化和完善。虽然《物权法》还不能解决拆迁中的全部问题，但《物权法》传递给我们一种执法理念，即：必须用物权的观念去指导拆迁。《物权法》对拆迁制度的建立与完善、对于人们依法行政理念的引导和影响，将是深远的必然的。主要表现在：

　　(1)、物权的平等保护原则，将使房屋拆迁制度中对公民财产的保护上升到新的法律高度。

　　(2)、严格了因公共利益的需要，征收制度的法律规定和权限、程序，维护被拆迁人合法权益的原则，进一步加大了对私有财产的保护力度。(42条)

　　(3)、居住条件保障原则的确立，进一步规范了补偿方式与标准的制定，进一步体现了执政为民的精神，将缓解和减少因拆迁引起的社会矛盾。征收单位、个人的房屋及其他不动产，应当依法给予拆迁补偿，维护被征收人的合法权益；征收个人住宅的，还应当保障被征收人的居住条件。

　　2、关于“公共利益”的确定问题：

　　《物权法》规定了“为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序可以征收集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他不动产。《物权法》同时明确了征收的三个条件：为了公共利益的需要；要有合法的程序；必须依法作出补偿。这三个条件缺一不可。理解它们，对于理解《物权法》的征收制度以及修改《城市房屋拆迁管理条例》等等都有重要意义。但《物权法》并没有对公共利益做个定义或列举，也没有对公共利益需要的判定规定明确的程序。为什么没有具体列举呢？如何判断公共利益？我想从一下几方面谈谈看法：

　　(1)、因为公共利益需要还是商业利益需要，很难以非常条文化的形式区分

　　比如说，学校可能是公共利益需要，那么小区建个电影院是不是公共利益需要啊？我们不能把社会公共利益需要解释得那么狭窄。盖个医院即使是公共利益需要，但现在医院也可能是营利性的医院啊，学校可能还有民办收费高的学校。市场经济条件下，哪个属于商业，哪个不属于商业，非常难以区分。

　　(2)、公共利益在法律是一个弹性条款。我们了解到的国外立法例没有对公共利益下一个明确的定义，而通常是授权法官根据个案和不同时期国家、社会发展的需要，平衡各方当事人的利益作出解释和裁判，法律不宜作“一刀切”的规定。

　　(3)、公共利益本身就是一个发展的、变动的概念，它适应不同时期国家、社会发展的需要而不断发展变化，我们今天理解的公共利益和数十年前的公共利益已经有了很大的差别。几十年前，商业开发基本上是被排除在公共利益的范畴之外的；但是现在，很多国家都承认商业开发在一定程度上也体现公共利益。现在对社会公共利益需要，一般是采取了比较宽泛的解释。

　　案例1：最典型的就是美国辉瑞公司的案子。美国最大的制药厂辉瑞公司要在一个小镇征地、拆房建设一个制药厂。当地居民反对。这样究竟是社会公共利益需要，还是商业利益需要？当地有居民认为房屋年代久远，反映了当地的历史和特点，拆除不符合公共利益。但地方政府认为征地、拆房建制药厂是符合公共利益的，可以为当地带来税收，增加就业等。后来，联邦最高法院确认其符合公共利益，其理由是“有利于增加就业机会、增加财政收入”、“公共利益是不特定多数人的利益，只要符合了本地不特定多数人的利益，就是符合公共利益的”。法国、德国也有类似的案例。从这些案例中，我们不难发现公共利益是不断发展的。

　　案例2：上世纪20年代美国要修帝国大厦，需要拆迁二三百户当地商户，遭到强烈反对。如是小商小贩，是商业利益需要，帝国大厦是商业大楼，也是商业利益需要。可是最后确定纽约盖一个帝国大厦，这是因为政府要把它当成纽约标志性的建筑，有国际影响，有社会影响。

　　(4)、公共利益的概念本身带有一定程度的不确定性和主观性，因为人们从不同的角度看待同一事物，会有不同的结论。比如刚刚讲到的美国辉瑞公司一案，居民认为房屋本身体现着公共利益，政府则认为拆掉它才体现公共利益。

　　所以一个城市搞建设必然要拆掉原来的棚子、破旧的房子。无论是一个人、一座城市还是一个国家，发展、前进是必然的，不可能停滞不前。城市搞发展建设，必然会涉及拆迁。即不能将所有的商业开发都视为公共利益，这样必然会侵害群众利益；也不能将商业利益理解得很窄，而阻碍了发展的进程。假设：在我们市中心再建一个超市，这是商业利益需要，因为超市已经很多了。可是现在外环线附近新盖了许多居民区，那地方没有商业点，在那儿建一个超市，可能就是便民措施，也是社会公共利益的需要。所以说这个问题非常复杂，不能够仅仅因为他盖了一个商业用途的楼，对究竟是商业利益还是公共利益，一定要谨慎来对待。公共利益是一个高度抽象、弹性极大的概念，是一个国家在特定时间、特定条件下和特定问题上的重大或根本利益所在，其实质上是对整个法律秩序起调控作用的手段。

　　上述三个条件，是《物权法》对征收做出明确规定，缺一不可。这即体现了在特定条件下，私权利应当服从公权利；体现了对行使公权利的限制，以免公权利的随意扩大；又有效的保护了私权利不受侵害。

　　第四、学习《物权法》，让保护公民的权利的理念根植人心

　　1、《物权法》对颁布、实施的重大指导意义：

　　《物权法》是一部关于国计民生的重要法律。它将对每一个中国人生活产生深刻的影响。它也是第一次以立法的形式对拆迁问题进行了原则上的规范。它之所以引起了社会各界的广泛关注，甚至公众对《物权法》的期待超过了对《宪法修正案》“私有财产入宪”的期待。为何《物权法》在老百姓中的关注度这么高？《物权法》告诉了人们什么？百姓应该如何正确地理解这部法律呢？因为，《物权法》是跟老百姓关系最密切的、怎么强调都不过分的“民生法律”。我们拥有的小到一根针大到房产等等都是物，都属于《物权法》调整的范围。物权"和我们的衣食住行息息相关。一个人一生可以不成家、不结婚，但不可以没有财产，所以不管我们愿不愿意，我们都不得不跟《物权法》打交道。《物权法》是规范财产关系的民事基本法律，调整因物的归属和利用而产生的民事关系，包括明确国家、集体、私人和其它权利人的物权以及对物权的保护。

　　同时，《物权法》平等地保护每一个人，无论你是贫穷还是富有。既保护只有一张破席的贫穷人，也同样保护开奔驰坐宝马的富有者，前提是那破席和那宝马车是合法所得。这就表明,公私财产保护不存在谁主谁辅,而是得到平等地位的保护。可以说，《物权法》给每一个人提供了有利的维权武器。是对公民私人享有物质财富的保护法，它对大众关心的切身利益问题做出了明确规定，(42条)在充分保护社会整体利益的条件下，对人民群众的正当利益提供了最大化的法律保障，极大地增强了个人合法财产的安全感，有利于社会和谐。

　　彻底改变过去我国强调的对“公共财产”即国家和集体财产的保护,《宪法》第十二条规定,“社会主义的公共财产神圣不可侵犯”;第十三条规定,“公民的合法的私有财产不受侵犯”。不难看出,公共财产冠以“神圣不可侵犯”的用词,凸显了我国对“公财”保护的力度；而《物权法》将国家的、集体、私人的物权和其他权利人的物权给予平等的法律保护。而拆迁，无疑涉及的被拆迁人的财产保护。这就要求我们政府和政府的每一位工作人员，必须树立起对物权的保护而且是平等保护意识，并以此来进一步规范我们依法行政的行为，促进构建社会主义和谐社会进程。

　　《物权法》是构建社会主义和谐社会的重要保障。规定和完善征收征用制度，对于防止公共利益被滥用，充分保障公民财产权具有非常重大的意义。《物权法》对于推进中国经济体制改革和建设法治国家都具有重大意义，标志着社会主义市场经济进一步完善，政治文明迈出了重要一步。《物权法》的制订与实施在我国法治进程中具有里程碑的意义，必将对我国经济、社会的发展和社会主义和谐社会的构建产生深远影响。

　　2、《物权法》让保护公民的权利的理念根植人心

　　在中国，《物权法》是一部“权利宣言书”。它向世人第一次全面、系统地宣告了我国自然人、法人、和其他组织的各项绝对财产权，特别是为自然人享有权利、行使权利和保护权利提供了坚实的法律基础。《物权法》构建起的一座中国人财产权利的大厦。在这个大厦里发出的声音是：“每一个人在权利面前平等；物权法定，不得任意创设；非依法定程序，任何人的财产权利不受剥夺”。

　　《物权法》的颁布给予人们新的启迪，它的实施，将构建以“权利保护”为核心的社会行为模式。这是一部事关百姓生活的法律、这是一部市场主体的财产权利法。它也是一部确认财产归属、支配的财产、保护财产的法律。

　　案例：“磨房”的故事……及故事带给我们的思考……。

　　故事结束了，简单故事留给大家的思索是深远的。有人用“风能进，雨能进，皇帝不能进”来理解这个故事。这样的理解，是在用通俗的说法说明了在物权方面任何人都具有平等的权利。我想，一个国家能给一个磨房存在的理由，而且保证这个磨房存在的合法，司法的公正就会在老百姓心中植根发芽！我们每一位拆迁工作人员都必须培养自己“权利保护”意识，以进一步规范我们的行政行为。《物权法》的规制对于中国人来说，不仅仅是权利保障法、财产保障法，它更是一部转变社会观念、重塑文化心理、再造政治文明的法律。

　　第四、学习《物权法》让我们共同构建以“权利保护”为核心的行政行为模式，促进和谐社会建设

　　第一、物权受到尊重和保护，将成为公民社会行为的出发点

　　建立权利保护意识，应当是一个公民社会行为的出发点：被征收房屋的补偿权、邻里之间的相邻权等等，是每一个公民和拆迁工作人员作出自己行为时，必须依据《物权法》的相关规定去行事。牢固树立自然人以“权利为本位”的价值观。这不仅仅是一种理解和认识、仅仅停留在观念层面的问题，而应该是”实实在在“地去做的时候了。拆迁矛盾反映的本质问题是利益问题，少数矛盾激化的诱因是具体工作未认真做好、做细，拆迁工作中不能损害群众利益，一定要本着以“权利为本位”的价值观让居者有其屋。为规范城市房屋拆迁管理工作，进一步规范房屋拆迁管理行为，更好地维护拆迁当事人的合法权益，如今房屋拆迁必须严格执行审批程序，依法拆迁，阳光操作。拆迁单位与拆迁户之间经常心平气和进行友善沟通显得十分重要，拆迁管理人员要严格按照拆迁政策办事，依法进行拆迁，合理落实补偿安置政策，切实保护被拆迁人的合法权益，使广大拆迁户在本地区拆迁中真正受益。此外在拆迁过程中，为避免激化矛盾，拆迁管理人员切忌采取恐吓，胁迫以及声称停水、停电等手段强迫拆迁户搬迁。对执法不严、办事不公侵犯当事人合法权益等行为，应当受到追究。构建起人以“权利为本”的和谐社会。让社会的每一位公民享受到社会物质财富的不断积累，给人们带来的幸福。我们的社会应“以人为本，人以权利为本。”努力做到和谐拆迁。

　　第二、严格区分“公权力”与“私权利”：

　　《物权法》不仅仅是维护国家基本经济制度、保护人民群众财产权利的基本法。也是行政机关“公权力”运行中的过程，保障公民财产权利的一部首选的、重要法律。我们每一位参与拆迁工作的人员都应当牢固的树立起一种理念：“非依法定程序，任何人的财产权利不受夺。”!因此，在拆迁过程中我们必须确保切实依照法定程序进行工作，让拆迁工作程序更加公开、阳光，让每一位被拆迁户，都能透过我们公开、公平、公正的拆迁程序，体验到法律的公正。

　　《物权法》已经实施，且引起行政机关的高度重视。它对行政管理行为影响很大。它从财产的归属和利用角度出发，一方面划定了物上私权的范围；另一个方面，也划定了行政机关及其工作人员公权力的界限。

　　第三、实施《物权法》推动行政管理方式转变

　　依法行政，要求各级行政机关及其工作人员真正能自觉地在《物权法》之下，而不是在法律之外、更不是在法律之上提出问题、思考问题、解决问题。

　　第四、饯行《物权法》，让财产权利的法律“当先”引领生活，变成全社会的行动。饯行法律比制定、宣传法律更难。因为正像这句著名的法律格言：“法律如果不被信仰和实践，他就是一纸空文。”

　　《物权法》要冲破来自传统观念的束缚，我们的各级领导干部、国家公务人员、每一个社会成员都要从自己作起，从自己身边的点滴小事作起，严格饯行《物权法》，尊重他人的财产权。让"风能进，雨能进，国王不能进"这句古老的关于保护公民住宅权和私有财产权的经典话语，能够真正给我们以启迪。使我们政府和每一位从事拆迁的人员不仅从讲政治的高度认识做好城市房屋拆迁工作的重要意义，还应从法律的高度认识拆迁对保护群众合法权益、维护社会稳定和经济发展的重要性，从而，更进一步确保法律的公正实施、促进和谐社会的建设。

　　同时，《物权法》它更强调了国家、集体和个人三者利益的均衡保护。在处理拆迁纠纷时，应正确处理好公共利益、商业利益和个人利益三者之间的关系，既要保护被拆迁人合法权益，又不得损害公共利益和他人合法权益。如果利益攸关的各方都能从建设和谐社会、美好家园的大局出发，依法拆迁，文明拆迁，我们相信，所谓“天下第一难”的拆迁将不再变得艰难，城市的新形象将更加璀璨、辉煌。

　　结束语

　　城市化进程是我国走向繁荣富强的必由之路，城市建设发展需要拆迁。但是我们也应该时刻要记：经济要想跨越式发展必须在法治的轨道上进行。一个高度文明的社会，首先应该是一个法治的社会。一个高度文明的国家，首先应该是一个让所有公民都建立起法的观念，尊守法律并学会用法律来规范政府、规范每一个公民的行为。使国家沿着法律的轨道前行。这是全社会的责任，更是我们政府和每一位政府工作人员义不容辞的职责。